Kurzübersicht
Die Mietpreisbremse Dresden

Ausgangspunkt für das neue Regelwerk sind zwei Abschnitte im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der erste Paragraph ist der gut bekannte BGB § 558c welcher seit Jahrzehnten als “Mietspiegel-Paragraph” die Mietentwicklung von bestehenden Mietverhältnissen regelt. Damit wird in den meisten großen Städten, so auch in Dresden, die Mietentwicklung von Altverträgen an die Teuerung der Lebenshaltungskosten gekoppelt.

Auch spezifische Immobilienpreisentwicklungen des Objektstandortes fließen in diesen Index ein. Nun kommt mit dem neuen Paragrafen § 556d BGB ein weiteres Mietgesetz hinzu. Das Gesetz steht in rechtlicher und organisatorischer Verbindung zu dem o. g. Mietspiegel-Paragrafen.

Wesentlicher Unterschied ist, dass die auf dem neuen Gesetz basierende, für Dresden erlassene Verordnung, in Neuvermietungen eingreift. Im Kern wird geregelt, dass die neu vereinbarte Kaltmiete nicht mehr als 10 % über dem gültigen Mietspiegel liegen darf.

Einige Wohnungen sind befreit von dieser Kappung, was wir Ihnen im Absatz Ausnahmeregelungen erläutern. Wir schätzen jedoch, dass der neue “Mietpreisbremse-Paragraph” für etwa 85 % der Neuvermietungen von Dresdner Mietwohnungen gilt.

Bei exakter Auslegung kann die Verordnung die Renditeerwartungen von Vermietern bei Neuvermietungen deutlich dämpfen. Zudem bestehen nun konkrete Rechtsrisiken bei Mietpreisfindung. Expertenwissen oder eine detaillierte Beschäftigung mit der Materie ist erforderlich, um bei Neuvermietungen alle rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte zu berücksichtigen.

Zunächst sollten Sie feststellen, ob einer der Ausnahmetatbestände auf Ihre Wohnung zutrifft.

Szenario 1

Sollte das der Fall sein, gehört Ihre Wohnung zu der Minderheit von 15 % der Dresdner Wohnungsbestände, die über eine weitgehend freie Preisgestaltung verfügen. Ermitteln Sie exakt welche Ausnahmeregelung anwendbar ist.

Sofern Sie mit dieser Vertragsfreiheit den Maximalpreis erzielen wollen, ist eine perfekte Visualisierung, ein aussagefähiges Exposé und eine breite Kundenansprache über das Internet der ideale Weg. Spezialisierte Vermietungsmakler oder Internetportale, bieten hierzu einen etablierten Service.

Durch das Gesetz limitiert sich Ihr Mietpreis wenig oder gar nicht!

Szenario 2

Sollten Sie feststellen, dass für Ihre Wohnung KEINE Ausnahmetatbestände gelten, so ist der Mietspiegel oder die bisher erzielte “Altmiete” die maßgebliche Orientierungshilfe.

Der aktuell in Dresden gültige Mietspiegel ist Anfang 2021 erschienen. Nach Ablauf von 2 Jahren, also Anfang 2023, wird ein neuer Mietspiegel mit überwiegend höheren Kaltmietwerten, erscheinen.

Da Sie nach dem neuen Gesetz 10 % über dem Mietspiegel neuvermieten dürfen, ist eine exakte Einordnung Ihrer Wohnung im Mietspiegel erforderlich.

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum in Langzeitvermietung. Zudem werden bestehende Index- oder Staffelvereinbarungen faktisch “ausgesetzt”. Vermieter müssten prüfen, ob der darin vereinbarten nächste Preissprung innerhalb der 10%-Grenze liegt, um einen Rechtsanspruch auf Erhöhung zu haben.

Das Gesetz kann den zulässigen Mietpreis stark limitieren!

Die Einordnung der Wohnung kann jeder Vermieter und Bürger auf der Website der Landeshauptstadt im Mietspiegel-Formular vornehmen. Die Einordnung ist komplex und erfordert Immobilienfachwissen sowie spezifische Kenntnis des Objektes.

• Die Mietwohnung muss umfassend bezüglich Lage und Ausstattung in ca. 30 Datenfeldern beschrieben werden.
• Sie können Baubeschreibungen, Grundrisse oder Mietvertragsinhalte zur Vorab-Datensammlung nutzen. Auch eine Mieterbefragung (bspw. Vormieter) ist denkbar.
• Es muss eine qualitative und quantitative Beurteilung von baulichen, wohnwirtschaftlichen und lagespezifischen Kriterien erfolgen.
• Hilfe bei der Einordung können Hausverwaltungen, Mietrechtsanwälte, Verbände aus der Wohnungswirtschaft, oder Makler mit dieser Expertise, bieten.
• Als spezialisierter Vermietungsmakler in Dresden bietet Citymakler Dresden einen kostenlosen und unverbindlichen Service dazu an. Innerhalb von 3 Werktagen erfahren Vermieter und Verwalter, welche Höhe die maximale Neuvertragsmiete für Ihre Mietwohnungen betragen darf.

Der Gesetzgeber hat vier Ausnahmen benannt. Trifft einer der Punkte auf Ihre Wohnung zu, so sind Sie nicht an die Mietpreisbremse gebunden.

1. Ausnahme: Altmieten-Bestandsschutz-Regelung
Sie können immer mindestens zu der Kaltmiethöhe vermieten, zu der Sie bisher vermietet haben. Altmieten aus bestehenden Mietverhältnissen sind also geschützt. Jedoch gelten nur Mieten, die schon seit mindestens 12 Monaten vereinbart sind. Zum Zeitpunkt der Neuvermietung muss die “alte” Miete also schon 12 Monate bestanden haben. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen erhöhen die Berechnungsgrundlage für die Neuvermietung nicht.

2. Ausnahme: Modernisierungen der letzten 3 Jahre wirken erhöhend
Modernisierungsumlagen können auf die Miete aufgeschlagen werden, um über die “Mietspiegel + 10%-Grenze” hinauszukommen. Hier ist bspw. als Berechnungsmethode so vorzugehen, dass Sie zunächst die maximale Miete lt. Mietspiegel berechnen und dann die Modernisierungsumlage hinzuaddieren. Sollten Sie dann über die Altmiete (die mit Bestandsschutz) hinauskommen, ist der Ausnahmetatbestand “Modernisierung” für Vermieter idealer als die Altmieten-Bestandsschutz-Regelung.

3. Neubauwohnungen oder bezugsfähig ab 2014
Wurde Ihre Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals bezugsfähig, so greift die Mietpreisbremse nicht. Sind Sie also Vermieter einer Neubauwohnung mit Baujahr nach 2014, oder wurde Ihre Wohnung nach 2014 aus einen ruinösen Leerstand zu einem Altbau im Erstbezug gewandelt, können Sie ohne Preisbindung vermieten. Das gilt auch für Umnutzungen von Gewerbe zu Wohnungen, welche nach 2014 erfolgten.

4. Sanierungsregelung, Komplettsanierung
Eine sogenannte “umfassende Sanierung” befreit die Wohnung auch von der neuen Gesetzeslage. Die Rechtsprechung urteilte, dass die Schwelle zwischen einer Renovierung und der hier maßgeblichen “umfassenden Sanierung” bei einer Investition von ca. 1.000,- EUR/qm Wohnfläche liegt. Somit sind reine oberflächige Verbesserung von Innenräumen (bspw. neue Wand- und Bodenbeläge, Innentüren, Badneubau) regelmäßig nicht ausreichend, um diesen Ausnahmetatbestand zu erfüllen. Wir gehen davon aus, dass eine Maßnahme gemäß § 556d BGB Teile des Gemeinschaftseigentums, der Gebäudehülle oder der haustechnischen Anlagen umfassen müsste.

Hier die häufigsten Fragen:

1. Wie ordne ich eine Wohnung im Mietspiegel oder in der Mietpreisbremse Dresden ein?

Sobald eine Kündigung Ihres Mieters eingeht: Ordnen Sie die Wohnung ein und ermitteln Sie, ob wegen Ausnahmetatbeständen eine Anwendung der Mietpreisbremse entfällt. Hier besteht dazu für Vermieter ein kostenloser, unverbindlicher Expertenservice.

2. Wie hoch darf die neue Miete laut der Mietpreisbremse oder dem Mietspiegel von Dresden sein?

Sollte für Ihre Wohnung die Mietpreisbremse zutreffen: Erfassen Sie die Wohnung im Mietspiegel und prüfen Sie, ob Sie mit der bisherigen Altmiete oder der Hinzurechnung evtl. bestehender Sanierungsumlagen über oder unter dem dort ermittelten “Mietspiegel + 10 % - Wert” liegen.

3. Welche Dokumentationen oder Nachweise muss ich bei der Mietpreisbremse Dresden gegenüber dem Mieter erbringen?

Dokumentieren Sie die Berechnung der Miete, sollten Sie einen der Ausnahmetatbestände anwenden. Die exakte Berechnung der Neuvertragsmiete ist dem Mieter VOR Abschluss des Mietvertrages mitzuteilen. Die Berechnung kann auch Anlage zum Mietvertrag sein, und sollte vom Mieter vor seiner Unterschrift nachweislich zur Kenntnis genommen werden. Auch in bereits laufenden Mietverträgen, die nach 06-2022 abgeschlossen wurden, trifft den Vermieter eine nachträgliche Auskunftspflicht.

4. Was passiert, wenn ich mich NICHT an die Mietpreisbremse Dresden halte?

Wird die Wohnung nicht richtig gemäß der Mietpreisbremse-Verordnung eingewertet, drohen durch zu geringe Kaltmieten Einnahmeverluste, oder durch zu hohe Abschlüsse evtl. Rückforderungen des Mieters. Bußgelder für Vermieter sieht die Verordnung nicht vor.

5. Wie erreiche ich den besten Mietpreis in der Neuvermietung?

Angemessene Kaltmieten mit top-bonitären Mietern werden nicht nur erreicht durch eine Einordnung der Wohnung im Mietspiegel. Zu einer risikominimierten Vermietung gehört auch eine passende Vermarktungsstrategie durch einen Vermietungsmakler und die Ableitung der individuellen, für Objekt und Vermieter geeigneten, Mietpreisgestaltung.

6. Betrifft die Mietpreisbremse auch bestehende Mietverträge?

Bestehende Mietverträge haben bezüglich der vereinbarten Miete Bestandsschutz. Es bestehen keine Preisanpassungs- oder Dokumentationspflichten.